Потеря единственного жилья, купленного в кредит, — главный страх людей, оказавшихся на грани финансового краха. Банки неохотно идут на уступки, а закон суров к залоговому имуществу. Однако процедура банкротства с ипотекой имеет свои скрытые нюансы, и в редких случаях при грамотном подходе должник может избежать мгновенного выселения или даже сохранить за собой крышу над головой.
По общему правилу, залоговое имущество не подпадает под действие исполнительского иммунитета. Это значит, что единственная ипотечная квартира будет включена в конкурсную массу и выставлена на торги, даже если там прописаны несовершеннолетние дети. Банк-залогодержатель имеет приоритетное право на удовлетворение своих требований за счет стоимости этой недвижимости, игнорируя статус единственного жилья.
| Ситуация с ипотекой | Шансы сохранить квартиру |
|---|---|
| Просрочка по ипотеке более 3 месяцев, банк требует обращения взыскания | Квартира будет продана на торгах практически со 100% вероятностью |
| Просрочки нет, ипотека платится исправно, но есть другие долги | Высокие шансы сохранить жилье при условии продолжения платежей, которые производит стороннее лицо, например, ближайший родственник |
| Ипотека закрыта, но квартира все еще в залоге у банка (ошибка в Росреестре) | Жилье можно исключить из конкурсной массы через суд, сняв обременение |
Пример из практики: Гражданка С. имела два кредита — потребительский на 1 млн рублей и ипотеку на 3 млн рублей. Потребительский кредит она перестала платить, а ипотеку продолжала вносить исправно, боясь потерять единственное жилье, где проживали она и двое детей. Мы помогли ей пройти процедуру, сохранив ипотечную квартиру. Банк не стал требовать обращения взыскания на залоговое имущество, так как просрочки по целевому займу не было, а остальные долги были успешно списаны.
«Многие должники думают, что статус единственного жилья спасет их от торгов. Но закон четко разделяет понятия: обычная квартира неприкосновенна, а залоговая — нет. Единственный способ удержать ипотечное жилье — это продолжение платежей по графику, даже после введения любой процедуры банкротства», — подчеркивает арбитражный управляющий Дмитрий Наталкин.
Если просрочка по ипотеке уже наступила, банк с большой долей вероятности потребует досрочного расторжения договора и продажи квартиры. В этом случае задача управляющего и должника сводится к тому, чтобы организовать продажу максимально выгодно. По закону начальную цену устанавливают кредиторы, первые двое торгов идут на повышение, третьи – на понижении цены, на которых стоимость квартиры может падать до момента появления покупателя, чаще всего недвижимость банкрота продаётся, плюс-минус, за 90% от рыночной цены.
Подводя итог, следует признать, что сохранить ипотечную квартиру при наличии просрочек по самому кредиту практически невозможно. Закон защищает интересы залогового кредитора, позволяя ему беспрепятственно забрать недвижимость. Однако при сохранении ипотечных платежей единственное жильё остаётся в собственности банкрота. Грамотное юридическое сопровождение позволит вам списать все нецелевые кредиты и спокойно жить в своей квартире, не боясь визитов коллекторов и судебных приставов.
